SCI et locations meublées « indirectes » : comment atténuer le risque d’assujettissement à l’IS

Depuis le 1er janvier 2017, les revenus tirés de la location directe ou indirecte des locaux d’habitation meublés sont réputés constituer des bénéfices industriels et commerciaux, (BIC) indépendamment de l’importance, de la durée ou du caractère habituel de la location (article 35, I, 5° bis du CGI).

Cela étant, une SCI dont l’activité est la mise en location meublée de l’immeuble qu’elle détient est assujettie à l’impôt sur les sociétés (IS).

Jusqu’à présent, le juge de l’impôt considérait que la dissociation entre la location des murs et la location des meubles ne permettait à la SCI d’échapper à l’IS qu’à la condition que la location des meubles soit consentie par une personne ne présentant aucun lien juridique direct (associé) ou indirect (membre du même groupe sociétaire) avec la SCI.

La Cour d’appel de Marseille a, dans un arrêt de mars dernier, ouvert encore la brèche au mécanisme d’assujettissement à l’IS en cas de sous-location meublée indirecte.

A la suite de cet arrêt, il apparaît possible de conserver le caractère civil de l’activité de location de la SCI lorsque le logement est loué nu à un locataire qui le donne ensuite en sous-location après l’avoir lui-même garni de meubles.

Il convient pour cela que le locataire sous-bailleur constitue le seul cocontractant de l’occupant final du logement meublé.

Tel était le cas dès lors qu’existaient deux locations distinctes :

• La location nue consentie par la SCI à ses associés minoritaires.
• La location meublée consentie à des sous-locataires par les associés minoritaires, ces derniers ayant garnis l’immeuble en question de leurs propres meubles.

Attention toutefois : cette dissociation entre la SCI bailleresses et les locataires sous-bailleur ne doit pas apparaître artificielle.

Dans un arrêt plus récent encore, le juge de l’impôt, a considéré que tel était le cas dès lors que :

• Les paiements reçus des clients, en contrepartie de la location des chambres d’hôtes et du gîte, étaient directement encaissés sur le compte bancaire ouvert au nom de la SCI sans transiter par le compte bancaire personnel du locataire principal sous-bailleur.
• Les charges engagées pour l’exploitation de la location meublée des chambres d’hôtes et du gîte étaient réglées au moyen du compte bancaire de la SCI.
• Le terminal de carte bleue, constituant un des moyens principaux de paiement des clients, était adossé au compte bancaire ouvert au nom de la société.
• Aucun loyer versé par le locataire principal, n’a été effectivement encaissé au crédit du compte bancaire de la société.
• Les recettes déclarées sur les déclarations n° 2072 de la SCI étaient supérieures à celles qui découlaient du contrat de bail principal entre la SCI et son locataire.
• Les termes mêmes de ses statuts constitutifs, démontrent que la société entendait, dès sa création, se comporter comme une société commerciale, notamment avec la tenue d’une comptabilité et l’élaboration des documents déclaratifs nécessaires à cette fin.

Dans ces conditions, il existait ici une participation indirecte du bailleur à la gestion ou aux résultats d’une entreprise commerciale exploitée par le preneur justifiant l’assujettissement à l’IS de la SCI.